lunes, 2 de abril de 1990

Ni ahorro ni vivienda

Una mirada a las estadísticas económicas nos indica que el problema de la vivienda es de fondo y tiene que ver también con el ahorro.

En el último año el sector de la vivienda ha venido atravesando por una crisis que para muchos es apenas un reflejo de la situación recesiva a que se enfrenta la economía colombiana. Para otros es consecuencia de la famosa Ley Barco de Reforma Urbana y de los cambios introducidos en los esquemas de financiación de la vivienda. Para algunos más es el resultado de los problemas de orden público y de la inseguridad reinante en el país.

Dentro de este panorama sombrío del sector existen ciertas luces que iluminan parcialmente algunos segmentos del mercado. Hay clientes que quieren comprar una de las viviendas que ya no se producen. Por ejemplo, buscan un sitio que tenga buenas características de acceso, que tenga más espacio o que sea menos costoso. Desafortunadamente, las necesidades de vivienda de muchas de estas personas no pueden ser satisfechas por dificultades para financiar la vivienda usada. Surge entonces la pregunta de si el sistema financiero de vivienda no está en capacidad de atender las necesidades de vivienda de estas familias.

La respuesta es que en épocas como la presente en que la construcción de nuevas viviendas está pasando por un período de baja demanda el sistema de ahorro y vivienda puede financiar la compra de algunas unidades antiguas. La financiación se facilita cuando existe una obligación vigente con una Corporación pues es mucho más fácil ampliar una hipoteca que conceder una nueva.

Para las viviendas que no tienen una hipoteca vigente la situación es mucho más complicada. La única solución a la vista suele ser la ofrecida por el BCH. La panacea que aparece en la propaganda muchas veces no se materializa pues el instrumento elegido por el Banco tiene serios problemas de orden práctico. El mayor de ellos es el descuento con que se debe negociar en el caso de querer liquidez inmediata. Este descuento se origina en las bajas tasas de interés reconocidas a este título valor de largo plazo. Los que diseñaron las Cédulas de Inversión estaban pensando en propietarios rentistas que bajo un regimen de control de arrendamientos aceptaban una obligación de largo plazo a tasas bajas con tal de salir de su problema con el inquilino de turno. Hoy en día esa situación, afortunadamente para los propietarios, ya no existe pero el descuento se mantiene.

El BCH debe entrar a evaluar si sus famosas cédulas pueden ser reformadas y hacerlas más atractivas en la compras de vivienda usada. Pero no se debe perder en los detalles de los cambios sino que debe responder a preguntas fundamentales sobre los esquemas propuestos de captación de recursos. Por ejemplo, no puede pretender captar recursos de largo plazo pagando intereses más bajos que los que se pagan en el mercado del dinero. Los recursos de largo plazo en una economía inflacionaria como la colombiana tiene recargos considerables que deben reflejarse en el costo del crédito.

Los problemas de la financiación de la vivienda no se originan solo en las decisiones del BCH. El sistema de Ahorro y Vivienda tiene rigidices en sus topes de colocación que dificultan la asignación de crédito a la vivienda usada. La distorsión introducida por la diferencia de tasas hace más atractivo prestar a los constructores que al usuario final. El crédito a la vivienda por ser una obligación del usuario final no resulta tan atractiva para las Corporaciones.

Una mirada a las estadísticas económicas nos indica que el problema de la vivienda es de fondo y tiene que ver también con el ahorro. Como se muestra en el gráfico, en los últimos 4 años se interrumpió lo que se conoce como la profundización del sector financiero. Los recursos líquidos de la economía conocidos técnicamente como la oferta monetaria ampliada medidos como una proporción del PIB han disminuido. Este fenómeno común a los países con problemas de deuda externa deben ser objeto de atención prioritaria por parte de las autoridades económicas.


Como si no bastara estar sin ahorro y sin vivienda en estos días nos vamos a quedar sin Luis Guillermo Soto. El retiro del Presidente de Davivienda no solo entristece a los miembros de esa institución que el creó y consolidó como la líder del sector sino a todos los que hemos tenido ocasión de conocerlo y valorarlo. Ejecutivos que forman organizaciones de excelencia como lo ha hecho Luis Guillermo Soto en Davivienda es lo que necesita Colombia para lograr la transformación que todos deseamos. 

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