Vivienda: Recordando a Currie

Cursa en el Senado un proyecto de ley que busca subsanar algunas fallas que le quedaron a la Reforma Urbana. El proyecto sometido por el gobierno a la consideración del Congreso era muy sencillo. Buscaba cambiar la definición de vivienda de interés social para permitir que las Corporaciones de Ahorro y Vivienda pudieran financiar un segmento importante del mercado que se había quedado sin financiación.

El Senador Rojas Morales, ponente del Proyecto de Ley y quien se ha caracterizado por su trabajo serio, le ha introducido al mencionado proyecto una serie de reformas que han venido siendo criticadas por los gremios de la construcción. Algunas de estas reformas como el esquema de dos créditos complementarios, constituye una solución ingeniosa a algo que ya resolvió el Sistema UPAC de una manera más clara y operativa. Sin entrar a discutir en detalle el Proyecto es indudable que su aspecto más preocupante es la complejidad. Puede afirmarse  que estamos ante una solución compleja de un problema aparentemente sencillo.  En la solución propuesta por el Senador Rojas es difícil establecer claramente quien va a cargar con el peso económico de la reforma. El argumento de que no va a haber subsidio a la vivienda porque los fondos se van a obtener a tasas de interés muy bajas, genera dudas entre los economistas.

Para los que tienen algo de memoria este argumento no es enteramente nuevo. El sistema de financiación de la vivienda imperante en el pasado en Colombia, se sustentaba en la premisa de que era posible conceder créditos a tasas de interés bajas siempre y cuando se consiguieran fondos de bajo costo. Si bien algunas familias afortunadas podían solucionar su problema de vivienda, el sistema veía disminuir sus recursos pues el valor real (descontada la inflación) era cada día menor.

El Profesor Lauchlin Currie, quien ha influido positivamente en la fijación de políticas en el sector de la vivienda, ha logrado convencer al País de la importancia de tener un sistema de financiación de la vivienda en el que los recursos mantengan su poder adquisitivo en términos reales. El Sistema de Ahorro y Vivienda diseñado en Colombia por el Profesor Currie durante la Administración del Presidente Pastrana hoy es admirado por el resto de Latino América. El sistema logró, mediante reajuste del principal y planes de amortización innovadores, mantener accesibilidad a la vivienda cobrando tasas de interés reales positivas. Dentro del sistema UPAC, el reajuste del principal permitió el cobro de cuotas crecientes sin que esto constituyera un pago de intereses sobre intereses.

Como bien nos lo hizo ver el Profesor Currie en su oportunidad, una de las ventajas del sistema UPAC es el utilizar las tasas de interés como una herramienta para incentivar el ahorro de las familias y para hacer que las empresas utilicen mejor su liquidez. Por el contrario, castigar al ahorrador pequeño pagándole tasas de interés bajas, en aras de una política de subsidios, no solo lo trata inequitativamente sino que lo incentiva a realizar gastos en el presente, desestimulando el ahorro.

Pretender que se puede hacer política de vivienda social ocultando los verdaderos costos de estas medidas es realmente preocupante, pues parecería que no se han aprendido las lecciones dolorosas del pasado, cuando se causaron considerables perjuicios con medidas aparentemente inocuas. Basta recordar las disposiciones sobre congelación de arrendamientos, anunciadas en 1976 con el propósito de controlar el costo de la vida, favoreciendo a algunos inquilinos a costa de los sufridos propietarios que habían dedicado sus ahorros a adquirir una vivienda. Algunos propietarios más pobres que sus inquilinos tuvieron que subsidiarles la vivienda durante casi diez años como consecuencia de una medida concebida con carácter temporal.

La experiencia negativa con estos subsidios implícitos nos debería llevar a buscar otro tipo de solución. La tendencia moderna en el manejo de subsidios busca un efecto mucho más justo y eficaz estableciendo un esquema en que los costos son asumidos directamente por el Estado en forma explícita y dirigido a los grupos que realmente merezcan dicha ayuda. Al evitarse filtraciones de los fondos públicos hacia familias que no necesitan el subsidio es posible lograr efectos mayores a partir de fondos limitados.

La vivienda de interés social debe ser subsidiada con fondos comunes provenientes de un sistema tributario equitativo y debe llegar únicamente a quienes no puedan alcanzar un mínimo de vivienda. Podría entonces pensarse en que una alternativa más clara es reducir explícitamente la deuda sobre la vivienda cobrando las tasas de interés del mercado sobre el valor del saldo efectivo de la deuda. El gobierno asumiría directamente el resto de la deuda. Por ejemplo, si se decide que una familia para vivir dignamente necesita una vivienda que en el mercado cuesta 2 millones pero solo puede pagar la mitad de la deuda, el Estado debería contribuir con el otro millón. Para garantizar el pago de su parte la familia constituiría una hipoteca que amortizaría, a tasas del mercado, utilizando el plan que mejor se adapte a sus circunstancias.

Los críticos del sistema UPAC han sostenido que éste no se concibió para financiar vivienda de interés social y en parte tienen razón. Por definición la vivienda de interés social es aquella vivienda cuyo valor no puede ser pagado directamente por el propietario. El sistema UPAC, como se mencionó anteriormente ha sido concebido para la conservación del valor real de los recursos dedicados a la financiación de la vivienda y por tanto presupone que el propietario debe cancelar el total del valor de la vivienda. Si se hicieran explícitos los subsidios, el sistema de valor constante sí podría servir para financiarle al propietario aquella parte del valor de la vivienda que se ha colocado bajo su directa responsabilidad. 

Dentro de esta perspectiva, la solución técnica de este complejo problema es muy sencilla pues lo único que se debería discutir es cuánto financia el Estado y cuánto aporta el propietario. Adicionalmente, el Estado debe entonces determinar la manera como debe llegar el subsidio al propietario. En esto puede ayudar la ingeniería financiera de nuestros muchachos de la Avenida Chile. Propuestas como la de dar certificados de abono tributario a los beneficiarios podrían producir un resultado interesante. Por ejemplo, cuando se ha establecido que una familia tiene derecho a un subsidio de un millón de pesos, la agencia encargada expediría un CAT por un millón. El beneficiario buscaría dentro del mercado su vivienda y pagaría con su CAT y además haría una hipoteca por el resto con una Corporación de Ahorro. El Constructor, o el ICT, recibiría el CAT que podría entregar a la corporación como abono de su obligación hipotecaria. La Corporación podría a su vez redimirlo en bolsa o guardarlo para pagar sus impuestos de renta.