La vivienda en 1985

Un análisis desapasionado de lo realizado por el actual gobierno en el período agosto de 1982 a diciembre de 1984, muestra que la vivienda ha sido un campo en donde se ha podido cumplir las promesas hechas durante la pasada campaña electoral. En efecto, tanto las entidades gubernamentales especializadas en el campo de la vivienda, especialmente el ICT y el BCH, como el sector privado a través del sistema UPAC, han cumplido con las metas asignadas en el plan Cambio con Equidad.

Este resultado es de admirar pues se ha logrado en circunstancias bastante desfavorables. En primer lugar, ha sido necesario superar la desconfianza del público en el sector financiero. Al respecto es bueno recordar que el presente gobierno comenzó su período un par de meses después del comienzo de la crisis del sector financiero. En segundo lugar, hemos atravesado un período de recesión agravado por el desequilibrio del sector externo. Finalmente, el gobierno ha tenido que enfrentar situaciones heredadas de gobiernos anteriores, como el control de arrendamientos, que distorsionaron radicalmente el mercado de la vivienda.

Los problemas de la vivienda en 1985.

Con el fin de analizar las perspectivas del sector vivienda en 1985, es necesario pasar primero una revista a sus principales problemas.

Sin lugar a dudas, el mayor problema del sector de la vivienda se relaciona con la demanda. Como es el caso se todos los bienes de consumo durable, la demanda por vivienda depende primordialmente del ingreso de las familias, del precio y de la tasa de interés. A pesar del discreto aumento en el PIB ocurrido en 1984, las perspectivas de mejoras sustanciales en el ingreso familiar durante el presente año no parecen muy factibles. Más aún, es muy probable que para poder cumplir con el programa de ajuste actualmente en negociación con el FMI, se requiera controlar la demanda agregada a niveles que afecten la demanda por vivienda.

La evolución de las tasas de interés durante el presente año va a ser otro de los problemas que enfrentará la demanda por vivienda. Hoy en día, para nadie es un secreto que el nivel de tasas de interés está íntimamente ligado con el ritmo de devaluación. En la medida en que el ajuste cambiario se continúe haciendo mediante el proceso de las minidevaluaciones, el nivel de las tasas de interés se mantendrá alto. Mientras las tasas de interés se mantengan elevadas, la demanda por vivienda se mantendrá deprimida.

El problema causado por el desfase cambiario y que ha dado lugar a las altas tasas de interés, también ha influido negativamente en el sistema de valor constante. Al aumentarse el ritmo de devaluación, el UPAC perdió competitividad frente a otros activos financieros, pues el rendimiento del sistema de valor constante se rezagó con relación al de sus alternativas, como consecuencia de la desaceleración en la inflación que acompaña una disminución rápida en las reservas internacionales. Para compensar la disminución de las captaciones ocasionada por el fenómeno descrito anteriormente, fue necesario incrementar la correción monetaria por encima de la inflación. Si bien esta reforma permitió recuperar la competitividad del sistema de valor constante, encareció el crédito a los constructores y a los usuarios. El aumento del costo del crédito, tuvo como consecuencia una disminución en la demanda por vivienda, que en parte se compensó por el aumento en los fondos prestables del sistema.

El control de arriendos establecido por el gobierno en 1976, cuando era ministro de Hacienda el doctor Abdón Espinosa Valderrama, prácticamente acabó con la demanda por vivienda para arrendamiento. Poco a poco, se ha notado un resurgir de la demanda para arriendo como consecuencia de las medidas tomadas por el actual gobierno. La liberación de los arriendos para las viviendas financiadas por el sistema UPAC y la vinculación del canon al avalúo catastral, han permitido la solución del problema para los usuarios del sistema UPAC y para los propietarios que han reavaluado. Los efectos positivos de estas medidas se han visto reducidos por la confusión creada por las reformas propuestas por algunos políticos que se presentan con falsas "soluciones a la mano".

Perspectivas para 1985.

El reto para el gobierno en el presente año es encontrar soluciones a los problemas mencionados anteriormente. El resultado de los programas de vivienda para el presente año va a depender en buena parte de la solución de los problemas que afectan al sector. Para que se construyan las viviendas que el país requiere es necesario incentivar la demanda. Para ellos es importante ante todo solucionar lo más pronto posible, el problema del sector externo colombiano. Mientras no se vuelva a la paridad cambiaria, es muy difícil mantener una demanda alta.

Es probable que en el presente año se requiera realizar ajustes en los sistemas de financiación de vivienda. La experiencia ha mostrado que el sistema de valor constante es muy sensible a las variaciones en la rentabilidad de otros activos denominados en moneda nacional o extranjera y, por lo tanto, las perturbaciones en el sector externo se trasladan rápidamente al sector de la construcción. El sector oficial, bajo condiciones de un déficit alto, pierde su empuje. La posibilidad de utilizar fuentes externas se cierra cuando existe un retraso cambiario, por la dificultad política de trasladar al usuario el costo de una devaluación acelerada. En la medida en que existan entidades internacionales interesadas en financiar vivienda, parece razonable que el Banco de la República entre a compartir el riesgo cambiario, por cuanto los nuevos préstamos van a tener un impacto positivo en la reservas internacionales.

Si el gobierno desea mantener el impulso al plan de vivienda debe tratar de contrarestar las fuerzas que están frenando la demanda. Un campo importante podrá ser relacionado con la vivienda usada. Para lograr una reactivación de la demanda por vivienda usada se requeriría, además de definir lo referente al régimen de arriendos, reforzar los mecanismos de financiación de este tipo de vivienda.